فروش ملک مشاع چیجوری امکان پذیره 

واسه آشنایی با نحوه فروش ملک مشاع در مرحله اول لازمه ملک مشاع رو تعریف‫ کنیم. ملک مشاع، ملکیه که بین دو یا چند نفر مشترک باشه، به این وضعیت در اصطلاح حقوقی «گسترش» گویند و معنیش اینه که هر ذره از ملک و جزء جزء اون واسه همه شرکاست. در ملک مشاع، هر شریک نسبت به جزء جزء ملک، مالکیت داره. این وضعیت ممکنه با هر عمل حقوقی (خرید و فروش ملک، هبه ثروث به دو نفر و…) به وجود آید. مثلا، شخص «الف» مالک شش دانگِ یک باب مغازهه و دو دانگ اونو مشاعاً به شخص «ب» می‫فروشد؛ اینجوری «الف» و «ب» هر دو مالک مغازه می‫شن. فرض عادی دیگر، وضعیت گسترش در ماترک (اموالی که از شخص فوت شده باقی مونده) هست. زمانی که یک خونه به چار نفر به ارث می‫رسد، هرکدام به نسبت سهم الارث در خونه ی نامبرده مالک و شریک همدیگه می‫شن. البته این گسترش به معنای محال بودن ارسال سند رسمی نسبت به سهم هر کدوم از شرکا در املاک ثبت شده نیس. پس نسبت به سهم مشاعی هر کدوم سند مالکیتی جداگونه با درج سهم مالکانه مشاعی شریک صادر می شه (مثلا یک و نیم دانگ مشاع از شش دانگ مشاع).

 

فروش ملک مشاع

گرچه فروش ملک مشاع به باعث تعدد مالکین و عموماً اختلاف بین ایشان ممکنه سخت باشه و حتی معمولاً در مقایسه با ملکی که یک مالک داره (ملک مفروز) معمولاً افت قیمت داره، اما باید بدونیم که هر کدوم از مالکان مشاع بی اجازه دیگر مالکان، حق داره نسبت به سهمی که مالکه، کارایی مثل فروش و اجاره رو بکنه. به این جور اقدامات در اصطلاح «تصرفات حقوقی» گفته می‫شه. این تصرفات، در عالم اعتبار واقع می شن. تصرفات حقوقی در مقابل تصرفات مادی قرار داره، تصرفات مادی یعنی تصرفاتی که نسبت به خود ثروث و فیزیک اون شکل میگیره. گرچه تصرفات حقوقی مثل فروش سهم مشاع از ملک به موجب قانون ممکن هست، ولی هرگونه تصرف مادی در ملک مشاع به شرط اجازه (اذن) تموم شرکاء هستش، چون که با توجه به مالکیتِ مشاعی ایشان در هر ذره، هر تصرفی در سهم خود به معنی تصرف در سهم دیگری هم هستش؛ مثلا اگه احمد و علی مالکین مشاعی ملکی باشن، تصرفات مادی یا عملی هر کدوم در ثروث مشاع به شرط اذن شریک دیگر هستش. حال اگه احمد سهمش رو به رضا بفروشه، این فروش از دید قانونی درسته و مانعی نداره؛ اما اگه پس از انتقال مالکیت به رضا، اون بخواد به عنوان مالک جدید در ملک حاضر شده و سکونت یا تصرفی تحت هر بگه و علی راضی به این عمل نباشه، می تونه مانع از تصرفات رضا شه و این جلوگیری از طرف علی قانونیه.

مطلب مشابه :  فرانشیز بیمه چیه و در چه مواردی اعمال می شه؟ 

پایان دادن به شراکت با توافق

در بحث پایان دادن به مالکیت مشاعی باید به نوع و وجود ثروث توجه ویژه ای داشت، چون که در قوانین و مقررات با توجه به نوع ثروث، احکام و چیزای مهم قانونی خاصی در نظر گرفته شده؛ پس با نگاه ویژه فقطً به اموال غیرمنقول (مثل زمین و ملک) باید بیان داشت در صورت توافق شرکا با همدیگه، می‫توانند ملک مشاع رو هرگونه که همه رضایت داشته باشن، بین خود تقسیم کنن. در این صورت، تقسیم‫نامه ای مثل عادی یا رسمی (باید جهت تنظیم تقسیم نامه ی رسمی به دفترخانه ی اسناد رسمی مراجعه کنن) تنظیم شه. ولی باید به این نکته توجه داشت که این توافق زمانی معتبر هستش که در بین شرکا شخص غایب و یا افرادی هم چون کودکان و یا اشخاصی که در سلامت کامل ذهنی به سر نبرده یا توان تصرفات مناسب در اموال خود رو ندارن (محجورین

)، وجود نداشته باشه. اگه اینجور حالتی وجود داشته باشه، به جهت رعایت مصلحت این افراد، فقطً دادگاه، صلاحیت انجام تصمیم در مورد نحوه و چگونگی تقسیم رو داره.

پایان دادن به شراکت در ملک مشاع در صورت بروز اختلاف؛ افراز یا فروش ملک مشاع

زمانی که شرکای ملک مشاع دچار اختلاف با همدیگه شن، هر کدوم از شرکا می‫تواند واسه تقسیم ملک، که به اصطلاح قوانین ثبتی افراز نامیده می‫شه، اقدام کنه.

اولین سوال اینه که شریک ملک باید به کدوم منبع مراجعه کنه؟

در مورد مراجعه به دادگاه باید به این نکته توجه شه که در دادخواست افراز ثروث مشاع، نام کلیه ی شرکا باید در دادخواست چه به عنوان خواهان و چه به عنوان خونده قید شه.

مطلب مشابه :  فروش شخصی چیه و چه اهمیتی داره؟

مراجعه به اداره ثبت و فرآیندی که در اداره ثبت طی میشه

پس از مراجعه به اداره ثبت و ارائه خواسته یا خواسته افراز، فرآیندی اداری طی میشه. بدین صورت که نماینده ی ثبت به دنبال خواسته افراز به پرونده ثبتی ملکی که خواسته افراز اون شده، مراجعه می‫کنه. باید بدونیم که هر ملک دارای شماره پلاکِ ثبتیه که در سند مالکیت اون درج شده و همون پلاک ثبتی معرف پرونده ایه که در مورد همون ملک در اداره ثبت هست. پس از بررسی مسئول واحد ثبتی و برگشت پرونده به نقشه بردار ثبت، در صورتی که مساحت ملک طبق روش اداره ثبت به حد نصاب برسه، در روز و تاریخ مشخص با دعوت از کلیه ی شرکا و نماینده ی ثبت از ملک بازدید به عمل اومده و نقشه‫بردار بعد از بازدید صورت مجلسی از وضعیت ملک تهیه می‫کنه که به امضای شرکا ‫رسیده و بعد از اون نقشه‫بردار تصمیمش رو در مورد قابل تقسیم (افراز) بودن ملک اعلام می کنن.

تصمیم واحد ثبتی مبنی بر نبود توانایی افراز از طرف هر کدوم از شرکا، ظرف ده روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی حقوقی محل اتفاق ملکه.

اگه ملک قابل تقسیم یا افراز نباشه چیکار باید کرد؟

در صورتی که بنا به تشخیص اداره ثبت ملک غیرقابل افراز باشه، گواهینامه‫ای مبنی بر نبود توانایی افراز به خواسته کننده تحویل داده می شه و اون می تونه مستند به گواهی مزبور به همراه بقیه مدارک (تصویرِ برابر اصل سند مالکیت و مدارک شناسایی) خواسته خود رو مبنی بر فروش ملک به دادگاه حقوقی محل اتفاق ملک تقدیم کنه. که در عمل باید این خواسته، به شکل دادخواست، یعنی فرم چاپی مخصوصی که در دادگستری موجوده، تنظیم شه (تو تهران از راه دفاتر خدمات الکترونیک قضایی). با ارائه این دادخواست، پس از ارسال دستور فروش در دادگاه ، با تشکیل پرونده اجرایی، مدیر اجرا طبق مقررات قانون اجرای احکام مدنی، نسبت به مزایده و فروش ملک مشاع اقدام می‫کنه.


دیدگاهتان را بنویسید